مهمترین آثار الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بر قرارداد‌ها

یکی ازمهمترین تحولات ایران و الزامات برای امنیت در معاملات املاک  تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول میباشد.

 برای بالا بردن امنت درمعاملات ملکی که جز معاملات مهم افراد است قانون های بسیار زیادی پیشبینی شده است.

به واسطه ی  این قانون برای معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسنار رسمی ثبت شودو معاملات املاک با سند قولنامه باید اعتبار داشته باشد.

نکته مهم اینکه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اثرات مهمی برقراردادهای املاک وطرفین معامله دارد.

مهمترین آثار الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول بر قراردادها شامل موارد زیر میباشد:

1: امنیت و اعتبار قرارداد

ثبت رسمی به عنوان دلیل قطعی مالکیت محسوب می‌شود. به این معنی که هرگونه معامله ثبت نشده، از نظر قانونی اعتبار نخواهد داشت. با ثبت رسمی، هرگونه ادعای غیرقانونی در مورد مالکیت مال غیرمنقول باطل می‌شود..

2:حذف ابهام و اختلاف:

با ثبت رسمی معامله در دفاتر ثبت اسناد رسمی، هرگونه ابهام و اختلاف در مورد مالکیت و محتوای قرارداد حذف می‌شود.

3:اعتبار قانونی:

قرارداد‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند، از نظر قانونی معتبرتر از قرارداد‌های عادی هستند. این موضوع به ویژه در موارد اختلافات و دعاوی، حائز اهمیت است.

4:اجرا مطابق قانون:

قرارداد ثبت شده در دفتر اسناد رسمی، طبق قانون به طور کامل اجرا می‌شود و هیچ یک از طرفین نمی‌تواند از اجرای آن خودداری کند.

5:حفاظت از حقوق طرفین:

حفاظت از حقوق طرفین شامل حفاظت از حقوق مالک و خریداران می‌شود:

الف) حفاظت از حقوق مالک: ثبت رسمی معاملات از حقوق مالک در برابر هرگونه ادعای غیرقانونی مانند کلاهبرداری، یا تقلب محافظت می‌کند.

ب) حفاظت از حقوق خریداران: ثبت رسمی معاملات از حقوق خریداران در برابر هرگونه تقلب و کلاهبرداری در مورد مالکیت یا مشخصات ملک محافظت می‌کند.

7:تسهیل در معاملات:

الف) منع انتقال بدون ثبت: انتقال مالکیت اموال غیرمنقول بدون ثبت رسمی، به‌طور قانونی منع شده است. این موضوع به معنی این است که برای انجام هرگونه معامله، باید ثبت رسمی انجام شود.

ب) تسهیل در معاملات: ثبت رسمی معاملات تسهیل در انجام معاملات و انتقال مالکیت را به دنبال دارد.

ج) محدودیت در انتقال مالکیت: ثبت رسمی معاملات کنترل را در انتقال مالکیت اموال غیرمنقول به وجود آورده و از انتقال غیرقانونی مالکیت جلوگیری می‌کند.

نکات مهم مالیاتی اموال غیرمنقول:

طبق ماده64 قانون مالیات ها مستقیم به نرخ 5 رصد مالیات متعلق هم مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به ارزش معاملاتی و حق واگذاری محل به نرخ 2 درصد از طرف مقابل حین انجام نقل و انتقال است.

هدف از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چه بود؟

1: در ماده سه قانون الزام به ثبت، به آن اشاره شده است که ساماندهی و ایجاد تکالیف قانونی و تعیین تعرفه دستمزد برای مشاورین املاک است که و علاوه براین ضمانت اجراهای مربوطه نیز در نظر گرفته شده است.

2: ساماندهی به نقل و انتقال مربوط به املاک و بی اعتبار کردن اسناد عادی است تا از سواستفاده هایی که توسط برخی افراد انجام میشود، جلوگیری شود برای تحقق این هدف در ماده یک قانون مذکور الزام شده تا هر گونه نقل و انتقال در املاک غیر منقول به صورت رسمی ثبت شود و برای عدم ثبت معاملات ، ضمانت اجراهای سنگینی در انظر گرفته شده که در ادامه به تفصیل توضیح داده خواهد شد.

3: سابقا برای اخذ استعلامات و صدور سند برای املاک و اراضی کشاورزی موانعی وجود داشت که در این قانون تا حدی برطرف شده است.

حذف موانع پیش روی صدور اسناد یکی از روش‌هایی که این قانون برای تسهیل در این موضوع ایجاد کرده است. یکی از این موانع لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم و اتلاف زمان‌هایی است که برای متقاضی اسناد رسمی اتفاق می‌افتاد.

نکته :قابل ذکر است  که در این بخشنامه کم شدن تکالیف، اقداماتی است که برای پرداخت کنندگان مالیاتی قابل تصور بود.

 به طور مثال چنانچه پرداخت کننده ادعای معافیت و یا عدم شامل نسبت به پرداخت این نوع مالیات را داشته باشد نیاز به مراجعه او به ادارات مالیاتی و پیگیری او از آن مراجع نیست و به دفترخانه‌ها اعلام شده تا براساس فرایند سیستمی موجود، موضوع مذکور را به طور مستقیم از سازمان امور مالیاتی استعلام نمایند.

سازمان هم موظف است جواب استعلام مذکور را ظرف مدت 20 روز به دفترخانه اعلام نماید تا پرداخت کننده نیاز به مراجعه و پیگیری مجدد به ادارات مالیاتی نداشته باشد

سازمان تامین اجتماعی باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی فرد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا توسط دفاتر اسناد رسمی وصول شود.

 در غیر این صورت، سردفتر مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در این صورت،انتقال دهنده و سردفتر مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.